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调控下土拍冷中有热检验房企韧性

作者: 新葡萄京手机版|来源: http://www.tmtfiltre.com|栏目:新澳门葡京游戏网址|    日期:2022-09-08

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  眼下的调控,是全方位的。从三道红线政策的出台,到对商票等融资渠道的规范,再到推地“双集中”、拿地销售比不能超过40%的规定,一环扣一环,都正在重塑着房企运营的底层逻辑。

  不过,无论处于哪个阶段,土地资源都是地产商的“生产原材料”, “仓廪”是否充实,决定了企业续航能力的高下,因此拿地能力是房企最基本的生存能力。

  尽管现阶段银根收紧,但部分风控能力较强、运营效率较高、流动性充裕的房企,如碧桂园、万科、龙湖、华润、中海等,仍然继续在公开市场,保持一定的拿地力度,看好市场的前景。

  事实上,调控也使得行业不断变好,房企正由过去大开大合的销售节奏,逐渐沉淀下来,更加追求产品和服务品质,注重用户体验。因此,市场的未来是可期的。

  相比于第一次推地,此次进一步增添了一些稳地价、稳房价的细则,比如降低土地溢价率上限、新加入“竞品质规则”、部分地块不允联合竞拍或合作开发、竞买人准入资格更严格等。

  但近来,由于地产领域总体融资收紧、销售去化预期回落等因素的叠加,导致青岛、济南、成都、苏州、广州等城市的土拍市场,表现较为平淡。

  以一线城市广州为例,该城市推出48宗地块,最终成交23宗,土拍两日的流拍率分别为33.3%、70.8%;总体平均溢价率仅为1.5%,总揽金约569.4亿元,比首批集中供地下滑幅度达到37.2%。

  但冷清的情状并不是土拍市场的全部,比如深圳的土拍,并没有受到“流拍潮”太多的影响。

  其出让的22宗地块中,除宝安区1宗地块因无人竞价而流拍以外,其余21宗地块成功出让,并有17宗达到上限价,总收金452.97亿元。参与拍地的房企包括华润、中海、保利置业、华发、招商、龙湖与联发等15家企业。

  大环境下,房企拿地时考虑的因素较多,比如资金、负债率、利润率等,所以变得较为审慎。据此,有人说开发商集体“躺平”,扩储意愿不强。

  然而,只要细看就会发现,许多保持财务均衡的房企,还是根据自身的发展节奏,适时进行补仓。尽管容错空间变窄,但结合土拍、并购、旧改等拿地方式,房企们仍具有较强的发展生命力。

  因为市场也逐渐出现了积极的信号,比如降低土地溢价率上限,就是从控制房企拿地成本方面考虑的,而自8月份以来,不少城市发布楼市限跌令,近来哈尔滨等地,也都从供应侧和需求端方面,对房地产市场进行了一定程度的松绑。

  以哈尔滨的“十六条”新政为例,里面提及将促进开发商的回款进度、人才在哈购房施行购房补贴政策、社保开户即可申请缴存住房公积金等,为市场注入信心。

  据亿翰发布的房企新增货值数据显示,前9月,碧桂园新增全口径货值4546.3亿元,位列第一,其次为保利、万科的3643.2亿元、3566.2亿元,而中海、绿城、华润、金地、招商蛇口等,也有不小的货值入账。

  这些房企的城市能级定位不同,碧桂园坚持一到五线均衡布局,在三四线城市的优势明显,所以新增货值的体量最大;而诸如万科、保利、中海等,他们主攻高能级核心城市,也各有所获。

  作为央企的中海地产,9月份已累计在天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等12个城市共计新增超过20宗地,单月新增购地金额达523亿元,新增建筑面积332万平米,新增全口径货值达1108亿元。

  中期业绩会上,中国海外发展主席颜建国预测称,土地端下半年会更加理性一点,诸如中海这样的企业“机会会更多一点”。如今的投资情况,正好应验了他的判断。

  融资能力出众的中国铁建,前9月也累计新增全口径货值1567.9亿元。据统计,2018年-2020年,该公司拿地总额分别为416亿元、338亿元及243亿元,而2021年1-9月中国铁建投资金额便已达到585.8亿元,同比大幅上升。

  此外,碧桂园、龙湖等流动性充裕的民企,也善于因时而动。近一个月来,碧桂园也多次竞得优质项目。比如9月22日上午,碧桂园豫北区域以27110万的价格,成功斩获河南安阳县龙山大道地块,地块面积83.81亩,成交单价323.48万/亩。随着安阳市向东部发展扩张,该项目未来潜力较大。

  除此之外,碧桂园还在月内摘得内蒙古乌海市海勃湾区滨河二期地块,并在广州第二轮集中供地中,竞得增城荔湖街地块。在现阶段的行业背景下,碧桂园对潜力城市的聚焦深耕,是其自身实力与深耕三四线城镇化战略的体现。

  机构分析认为,从去年投资的199个城市来看,碧桂园在超半数的城市做到了连续四年持续投资,深耕意向明显。中国城镇化依旧在快速增长的期间,部分三四线城市依旧具有充足的增量市场,支撑着碧桂园销售规模持续、平稳的增长。

  今年9月,碧桂园实现归属公司股东权益的合同销售金额约456.6亿元。在近期市场明显下行的背景下,碧桂园权益销售额仍实现环比正增长,展现出较强的韧性。前9月,碧桂园累计实现权益合同销售金额4482.4亿元,略超去年同期水平,已连续9个月实现累计同比增长。

  2021年上半年,碧桂园销售回款保持高位,权益物业销售现金回笼约2727.9亿元,权益回款率达90%,已经连续6年高于90%。快速销售回款保障了充足的现金流,进而大大提高了公司抵御风险的能力。

  事实上,只要房企能坚守自身的投资标尺,适应市场,即使处在收紧的市场环境,也有很多投资机会。

  中海一直以来就尤为注重利润的标准,中海副总裁郭光辉曾对投资者表示,房地产毛利率和净利润率可能有下降趋势,这个下行压力在加大。在该过程中,中海更看重的是最后实现的净利润率。

  在整体大行业净利润水平下行的环境中,中海于“十四五”战略规划里,提出核心目标仍是利润总额持续增长,对于规模则“没有指引”。

  因此,当第一批集中供地市场很热,回报比较低的时候,它并没有出手拿地,直到第二批集中供地时才显露身手。

  华润置地则预计下半年地价有走低的趋势,所以在5-8月有意控制了拿地节奏,为下半年拿地带来了更好的机会,无论是以前还是现在,它都坚持着拿地销售比40%的投资策略。

  而碧桂园也有自身坚持的投资、经营理念,即在确保合法合规、资金安全的前提下,追求年化自有资金的回报和利润总额的最大化,因此,它对项目投资指标,有一系列的管控措施,确保拿地精准。

  此外,它也保持着较高的投资转化率、货值转化率;投资牵头、销售牵引,与供货、回款和支出形成“销供回支投”的闭环管理。

  从2018年下半年开始,碧桂园就以“行稳致远”战略统筹发展的方方面面,推进全周期综合竞争力提升。

  目前,碧桂园的“全竞提升”已经进入深水区,在持续提升营销力、保障销售回款和现金流、加快推进数字化的同时,也强调各区域要进一步提升投资标准、优中选优。据悉,通过标准化管理,碧桂园在2020年以后获取且开盘项目年化资金回报较投资承诺达标率超95%。

  2021年上半年,碧桂园共获取219幅土地,权益总代价约884亿元。按金额计算,新获取土地中,82%的土储聚焦五大都市圈,62%分布在三四线城市。

  首批集中供地中,碧桂园共获取土地14幅,共计权益代价171亿元,在重庆、郑州、武汉等多个城市底价摘牌,总体溢价率仅7%,所获取的土地质量明显优于第一批集中供地的平均水平。

  当地产领域越来越注重长期主义,调控并不会给财务稳健、风险抵御能力强、现金流充裕的房企带来挑战,相反,大环境下它们的发展前景会进一步夯实,发展的舞台也更大。

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  碧桂园5月实现归属公司股东权益的合同销售金额约573.8亿元,环比增长8.63%,同比增长2.26%。

  3月12日,福晟国际控股集团发布有关清盘呈请的最新进展。包括撤回该呈请及取消原定于2021年3月24日于高等法院进行有关该呈请的聆讯。

  1月28日,金融街宣布拟将德胜公司100%股权及债权挂牌出售,起始价格暂定15.75亿元。加之月前的两次资产出让,金融街资产出售离地可谓不小。

  2019年,雅居乐集团再次冲破千亿销售规模,实现销售额1179.7亿元,营业收入602.39亿元,同时,却面临超400亿短债压力。

  中国商业地产已经从增量时代转为存量时代,商业过剩已成为常态,如何与资本对接获取资金将成为商业地产项目是否更新成功的关键。

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